42家头部房企有息负债高达4.6万亿 资金安全开始成为重中之
发布日期 : 2019-10-23 18:44:37 点击 : 819

作为一个资本密集型行业,许多人说做房地产最终就是做金融。财务杠杆已经成为许多住宅企业爆发的利器。然而,一旦资本链收紧,企业将陷入泥潭,甚至不得不继续为生存而战。杜南大数据研究所选取50家上市房地产企业作为研究对象,如计息负债、净负债率、手持现金(现金及现金等价物)等指标,揭示房地产行业在金融和风险控制方面的变化趋势。截至上半年末,42家领先住房企业的生息负债已达4.6万亿元,仅利息每年就要偿还数千亿元。例如,泰和集团等少数企业因资金链紧张而被迫出售项目。

五家住房企业的生息负债均超过2000亿元。

从某种意义上说,在规模和负债之间取得平衡是企业的最终任务。一方面,融资政策收紧,市场繁荣程度下降,住房企业将面临资本链的考验;另一方面,当市场调整期到来时,企业将迎来弯道超车的机会。

在住房企业的资产负债表中,住房企业的负债总额包括预收款,不能直接反映企业负债。值得探讨的是住房企业的生息负债,即企业负债中需要支付利息的债务,它能更好地反映住房企业的真实负债水平。

据杜南大数据研究所统计,42家上市住房企业的报告计息负债高达4620.784亿元。即使平均融资成本为7%,每年要偿还的利息也超过3000亿元。

其中,恒大、碧桂园、融创、保利、万科都有超过2000亿元的生息债务,恒大以超过8000亿元的债务高居榜首。然而,截至今年6月底,恒大的手头现金达到2880亿元,是房企中最高的,净利润也是房企中最高的。与此同时,恒大超过3亿平方米的土地储备也在房企中名列前茅。恒大表示,充足的营运资金保证了集团的正常运营。

北大资源与泰和净负债比率超过200%

净负债率是反映资产结构的一个指标,可以更好地衡量住房企业的实际债务压力和杠杆水平。据杜南大数据研究所统计,在公开宣布的45家住房企业中,北大资源、泰和、融创和富力位列前四,净负债率超过200%。

研究人员了解到,以“庭院部门”产品闻名的泰和集团已经陷入了近两年的深度金融危机。由于要偿还的短期债务高企,以及现金和现金等价物首次短缺,今年出现了许多“卖儿卖女”的现象。然而,高级管理层离职的情况仍然难以避免,平均融资成本高达9.3%。

此外,法华、凯撒、中南建筑、绿地、恒大、金融街等11家住房企业的净负债率在100%至200%之间(不含)。华润和万科的净负债率低于50%。

住房企业之间的平均融资成本增加了一倍多。

土地价格稳定,建设成本固定,融资成本在很大程度上决定了住宅企业的盈利能力。在相同的征地策略和建设标准下,如果两家房屋公司的融资成本翻倍,这是利润差异的最大来源。研究人员发现,在所研究的上市住宅企业中,一些住宅企业的平均融资成本高达10%,而一些住宅企业的平均融资成本不到5%。

首先做大规模,抢占市场,然后进行财务优化,这似乎成为新的住房企业赶超的必由之路。例如,中粮控股有限公司的销售额在三年内从100亿跃升至1000亿。这背后无非是高频征地和高营业额。上半年,债务总额达到1184.24亿元。现金流过于依赖信贷和信托等间接融资渠道,10%的融资成本远远高于行业平均水平。

研究结果显示,融资成本相对较高,13家住宅企业位于7%至10%之间,其中当代、泰和、凯撒、恒大、雅居乐、时代和奥林匹克公园占34.2%;而融资成本不到八分之五,包括保利、金茂、招商局、黄金、龙湖、华润、中海等。

杜南大数据研究所的研究人员发现,住宅企业的融资成本呈现出差异化趋势。首先,有国有和中央企业背景的住宅企业在融资渠道和融资成本方面具有天然优势,融资成本一般在4%到5%之间。其次,它也与住宅企业规模密切相关,全国布局的住宅龙头企业融资成本一般不高。从趋势来看,融资问题将困扰中型住宅企业,尤其是正在曲线上超越的中型住宅企业。

48家住房企业持有近25亿“现金”

即使债务相对较高,如果住房公司有足够的现金偿还短期贷款,危机也不严重。根据杜南大数据研究所研究人员的统计,48家上市住宅企业共有2454亿元现金。当然,这些企业的生息负债接近5万亿元。除了购买土地和其他费用,许多来自房地产公司的现金也需要用来偿还债务。

“现金为王”的前五名仍然是恒大、碧桂园、万科、融创和保利,都持有超过1000亿元的现金。这五家住房企业的现金总额超过了9100亿元,甚至超过了榜单上的第6位到第20位。

持有“现金”500-1000亿元(不含)的有9家,占18.7%;300-500亿人口中有14人(29.1%)(不包括在内);在300-100亿(不含)人口中,有17人,占35.4%。100亿以下有3家,占6.25%。

杜南大数据研究所的研究人员通过今年的半年度报告发现,与之前的疯狂扩张相比,许多住宅企业已经开始将资本安全放在首位,其现金持有量呈现整体增长趋势。

规划:广林领先:王彦岭

研究员:王彦岭、广林、易小霞、邱永芬、李美玉

杜南大数据研究所大型上市住宅企业课题组生产了该产品。

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